专家解读：济南市房地产业协会执行副会长李刚解读《关于在商品房买卖合同示范文本中增加不动产预告登记申请的通知》（以下简称《通知》）

内容：

专家背景介绍

李刚，济南市房地产业协会执行副会长，济南市房地产行业工会联合会主席，济南市法学会房地产法学研究会副会长，济南市新的社会阶层联谊会金融专业委员会副会长。长期关注房地产市场发展，对房地产政策调整、市场变化、发展趋势等深入了解，主持编制多项重要调研报告及研究课题，“全省住建领域新旧动能转换重大工程专家库”成员、济南市住建局“济南住建产业发展专家智库”成员。

问：什么是预告登记？

答：预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。如在商品房预售中，结合商品房网签合同，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售，防止“一房两卖”。《中华人民共和国民法典》第221条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”

问：《通知》发布的背景有哪些？

答：不动产预告登记虽然是好事儿，但因购房人对政策理解不深或者不重视，导致实际操作中，购买预售商品房的购房者中只有很少一部分会主动到不动产登记机构办理预告登记，这无疑对未办理预告登记的这部分群体将来物权的实现产生隐患。

不办理不动产预告登记可能会面临以下几类风险：一是一房两卖的风险。如果购房人没有进行预告登记，就无法在法律上确保其对房屋的优先购买权。一旦卖家将房屋出售给其他人并完成过户手续，未进行预告登记的购房人将面临无法获得房屋的风险。二是房屋被人民法院冻结查封的风险。在某些情况下，如果房屋未进行预告登记，人民法院可能会因卖家的其他债务问题而对房屋进行查封、扣押等执行行为。这时，未进行预告登记的购房人将无法对抗这些执行行为，因为其并未在法律上明确其对房屋的权益。三是无法有效保障物权实现的风险。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条，预告登记是为了保障将来实现物权。如果没有进行预告登记，那么在房屋交易过程中，可能会出现一房多卖的情况，从而导致购房者的权益受损。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，这样可以有效避免他人恶意处分该不动产。

为有效防范房产交易及金融风险，维护购房人合法权益，我市市住建局、市自然资源和规划局、市市场监管局三部门联合出台文件，在商品房合同示范文本中增加了相应条款，确保在商品房买卖时商品房网签备案与预告登记同步进行。

问：这个政策对购房人有何影响？

答：这个政策对购房人来说是个好消息，因为它为购房人的权益提供了更多的保障。通过不动产预告登记，购房人可以更放心地购买房屋，不用担心房屋被“一房多卖”或存在其他风险。

问：新的商品房买卖合同示范文本何时启用？

答：这个新版商品房买卖合同示范文本从2024年8月27日开始正式启用。从那天起，房地产开发企业提交到房地产信息系统的合同模板，都必须包含《不动产预告登记申请》的附件。之前已经正常使用的商品房买卖合同模板不受影响。

解读机构及咨询方式

解读机构：济南市房地产业协会

具体联系人：李刚

咨询电话：13505417841