济南市住房和城乡建设局对市十八届人大一次会议第20220330号代表建议（关于降低住宅专项维修资金使用门槛、提高住宅专项维修资金使用率的议案）的答复

您提出的“关于降低住宅专项维修资金使用门槛、提高住宅专项维修资金使用率的议案”的建议已收悉，首先感谢您对维修资金工作的关注和提出的宝贵意见，现就2021年济南市维修资金管理的基本情况及议案中所涉及的问题答复如下：

一、2021年济南市维修资金管理的基本情况

（一）维修资金的分类

我市维修资金分为两类，一类是房改房维修资金，是各公有住房单位向职工出售住房时,按多层20%、高层30%的比例从房改售房款中提取的维修资金，房改房维修资金归房改单位所有，使用时由业主决策，单位提出申请。一类是商品房维修资金，由购房人按规定在房屋交付前交存，2010年前济南市交存标准是购房款的3%，2010年后改成按建筑面积有电梯的房屋120元每平方米，无电梯的房屋60元每平方米，别墅20元每平方米，维修资金归业主所有，使用时业主共同决策。为了管好用好住房专项维修资金，市政府办公厅于2001年印发了《济南市住宅共用部位共用设施设备维修基金暂行办法》，2010年，为解决维修资金使用不便，业主决策权未充分发挥等问题，市政府对2001年的政策进行了修订，印发了《济南市住宅专项维修资金管理办法》，进一步完善了交存、使用、核算、管理等制度及相应的便民服务措施。

（二）维修资金使用情况

随着我市大量房屋超出保修期以及维修资金使用流程的不断优化，维修资金使用效率不断提高，我市维修资金使用量逐年快速增加，2017年起年使用量突破1亿元, 2019-2021年维修资金年使用量分别为：14,152.20万元、13,062.25万元、16,348.72万元。

2021年使用支出16348.72万元，同比增加25.16%，主要用在电梯维修、屋面防水、外墙维修和消防设施维修等方面。其中商品房维修资金使用11871.81万元，同比增长38.08%；已售公房维修资金使用4476.91万元，同比变化不大，主要是因为已售公房总量相对稳定，且普遍房龄较老，绝大部分都是多层住宅，共用设施设备较少。

（三）维修资金使用程序

按照《民法典》及建设部、财政部维修资金有关政策规定，维修资金的使用须经维修资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。维修资金列支范围按照受益人与负担人相一致的原则确定，这是维修资金使用的一般程序。

但当发生屋面漏雨、外墙渗水严重、电梯因故障停运、消防系统故障、污水管道破裂等危及房屋使用安全的紧急情况时，济南市根据物业管理条例及维修资金政策规定，建立了维修资金使用应急程序，不需要经过业主表决的过程，使申请单位可及时对房屋实施维修，但申请单位应当事后在小区内及时进行公示，充分发挥业主的知情权和监督权。

（四）维修资金服务效能

中心持续抓好服务效能的提升，切实提升资金的交存、使用、一站式窗口及群众诉求回复等各个环节的服务效率。维修资金交存使用金额连续多年保持全省第一、全国前列。我市维修资金年使用量已连续6年超过亿元，使用量居全省首位，在全国同等规模城市保持前列。

二、所提议案的有关答复

（一）建议方案一：降低维修资金使用的门槛

《民法典》于2021年1月1日实施，《民法典》规定维修资金的使用须经维修资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。这一改变将原来双三分之二同意调整为双三分之二参与，最低双三分之一以上同意即可，已经大幅降低了业主决策门槛。您所提到的不超过三分之一反对即为通过的表决方式的建议，需全体业主在业主议事规则里约定并经业主表决通过后方可实施。维修资金使用的一个重要原则是受益人和负担人相一致，因此使用维修资金时根据维修项目涉及的部位不同确定不同的分摊范围，只是分摊范围内的业主进行表决，并不是每次都是全体业主进行表决。

2019年5月份济南市商品房维修资金使用已全部采用业主电子化表决方式，确保了业主意愿的真实表达。

当发生屋面漏雨、外墙渗水严重、电梯因故障停运、消防系统故障、污水管道破裂等危及房屋使用安全的紧急情况时，可以启动维修资金使用应急程序，不需要经过业主表决的过程，但需要业委会或居委会、质监部门或特种设备检测机构、消防部门或消防检测机构出具认定意见。

（二）建议方案二：细化维修资金使用类别，明确使用条件

您提出的建议非常具有专业性，我市自2010年起即建立了维修资金一般使用和应急使用制度，应急使用是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式。适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即进行维修、更新和改造的应急维修项目。维修资金一般使用，是指一次投票表决一个维修项目的使用方式。适用于涉及全体或者部分业主临时发生并需要在较短时间内完成的住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造项目。目前我们正在起草新的《济南市住宅专项维修资金管理办法》，在征求意见稿中已经增加了维修资金计划使用的相关内容。维修资金计划使用，是指采取一次投票集中表决多个维修项目的使用方式。适用于可以提前预见，以延长物业使用寿命为主要目的，涉及全体业主的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造项目。可以一次表决不超过连续两年的维修资金使用计划。

（三）建议方案三：加强维修资金使用过程监管

维修资金的使用以及整个维修活动的过程监管涉及广大业主的切身利益，是监管的重点也是难点。目前，在维修资金的申请、审核、拨付环节有完善的程序和管理制度，但维修施工过程中的队伍选择、质量管控、竣工验收、造价审核等环节属于业主自治管理的范畴，上述事项主要应由业主进行决策和监督，因业主委员会成立比例较低，业主自治组织发育不健全导致责任主体缺位，容易产生矛盾和纠纷，甚至出现损害业主利益的情况。今年5月1日实施的《济南市物业管理条例》中对业主委员会的成立和管理进行了明确规定，在未成立业主委员会的小区，成立由街道办、居委会、物业、业主代表组成的临时物业管理委员会，代行业主委员会职责。今后房屋共用部位共用设施设备的维修应在业主委员会或临时物业管理委员会组织下实施，尽量避免物业自己操作，业主难以监督的局面。

在维修资金申请使用和房屋维修过程中如果业主有异议，根据《山东省住宅专项维修资金管理办法》有关规定，异由议人与组织维修单位协商解决，协商不成的，异议人可依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。如果发现确有违法违规问题，也可以向有关部门进行投诉举报。

再次感谢您对济南住房城乡建设工作的关心与支持，欢迎继续提出宝贵意见和建议。

济南市住房和城乡建设局

                                                                             2022年7月4日