近日，济南市住房和城乡建设局联合市自然资源和规划局、市市场监督管理局共同印发了《关于公布济南市配售型保障性住房买卖合同（预售）示范文本的通知》（济建发〔2025〕39号），这标志着我市在构建房地产发展新模式、完善住房保障体系方面迈出了关键一步。为便于各方更好理解和执行，现将相关内容解读如下：

一、政策背景     

近年来，国家加快构建“保障+市场”并行的住房供应新体系，以满足不同收入群体的住房需求。配售型保障性住房作为其中的重要一环，主要面向有一定支付能力但又难以购买商品住房的工薪收入群体。它既能满足该群体的产权归属感，又能通过特定机制防止其成为市场投机品。在此背景下，济南市为积极响应国家号召，确保这一惠民政策能够平稳、公正、透明地落地实施，亟需一部专门的、规范的交易合同文本来引导市场行为。

二、决策依据

本示范文本的编制，严格遵循了上位法和相关政策规定，具备坚实的法理基础。

法律法规层面：以《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等核心法律为根本准绳，确保了合同条款的合法性与公平性。

行业管理层面：充分参考了《新建商品房买卖合同》示范文本的成熟框架，结合了《山东省城市房地产开发经营管理条例》等地方性法规，保证了合同的专业性和严谨性。

政策导向层面：全面贯彻了国家及山东省关于规划建设保障性住房的系列决策部署，将政策精神转化为具有法律约束力的合同条款。

三、出台目的

出台此示范文本的核心目的在于通过标准化合同，实现对配售型保障性住房从“定价、交易”到“使用、退出”全链条的规范化管理，最终达到以下效果：

规范交易行为：统一全市配售型保障性住房的交易标准，明确买卖双方的权利义务，减少因合同条款模糊不清引发的矛盾纠纷，营造一个公开、透明、有序的交易环境。

保障购房者权益：通过设定详细的交付标准、质量要求、违约责任等条款，最大限度地保护购房家庭的合法权益，使其“买得放心、住得安心”。

落实政策属性：将配售型保障性住房的“保障”属性以法律形式固定下来，从源头上杜绝违规变更为商品房流入市场的可能，确保公共资源始终用于保障目的。

四、重要举措

本次《示范文本》并非简单地复制商品房合同，而是针对配售型保障性住房的特殊属性，进行了多项创新性和强约束性的制度设计，其核心举措体现在以下几个方面，充分体现了对购房者的保护和对政策的严格执行：

建立了“成本+微利”的透明定价新机制。

合同附件中明确列出了价格构成的“正面清单”与“负面清单”。这意味着房价不再是市场博弈的结果，而是由土地、建安、税费等刚性成本加上不超过5%的合理利润构成，从根本上剥离了房屋的金融投机属性。这一举措让房价回归居住本源，确保了“房住不炒”，让购房家庭清楚明白每一分钱的去向，实现了真正的“价格阳光化”。

构建了“内循环、防投机”的产权管理闭环。

合同明确规定了已购住房的退出路径——在持有满2年后，只能通过两种方式流转：一是被政府指定机构按规定价格回购；二是在符合条件的保障对象轮候库中进行内部转让。这一设计彻底切断了配售型保障房流入公开商品房市场的通道，形成了一个封闭的“蓄水池”。它确保了保障性住房资源能够在本体系内循环利用，服务于更多有需要的家庭，有效防止了利用政策洼地进行套利投机的行为。

设立了贯穿交付到使用的品质保障高标准。

合同不再仅仅关注地基、主体结构等“看不见”的宏观质量，而是将视角延伸至关乎居住体验的微观层面。例如，将室内空气质量、建筑隔声标准等作为交付的硬性条件，并明确了不达标后的整改及赔偿机制。同时，对装修材料的品牌、规格等细节进行了约定，并提供了详细的保修“路线图”。这体现了从“住有所居”到“住有优居”的理念转变，推动开发企业必须更加注重产品品质和居住舒适度。

前置了全方位的购房者权益“保护盾”。

合同在面积差异处理、规划设计变更、逾期交付、逾期办证等多个常见纠纷点，都为买受人设置了清晰、有利的维权路径和量化赔偿标准。例如，当出现开发商违约情况时，不仅要退还本金，还要按照不低于LPR（贷款市场报价利率）的标准支付利息，并承担违约金。这改变了过去购房者在与开发商博弈中的弱势地位，将合同变成了一个强有力的“保护盾”，有效平衡了双方的权利与责任。

 五、解读机构及联系电话

济南市住房和城乡建设局

联系电话：0531-82077613