济南市住房和城乡建设局

关于印发《关于进一步规范直管公房管理的意见》的通知

各区住建部门，市公房管修处，各房产经营单位：

现将《关于进一步规范直管公房管理的意见》印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

                       济南市住房和城乡建设局

                          2019年10月16日

（此件主动公开）

关于进一步规范直管公房管理的意见

　　为进一步规范直管公房管理，促进直管公房保值增值，改善群众居住条件，现提出以下意见。

一、总体目标

围绕直管公房产权产籍管理、租赁管理、修缮管理、租金管理等重点工作，进一步明确政策、规范管理，推行标准化管理服务，妥善解决职责不清、管理运营监管不到位等问题，更好发挥我市直管公房的住房保障属性，促进国有房产保值增值。

二、主要内容

(一)规范公房产权产籍管理。按照不动产登记有关规定，及时明晰直管公房权属关系。对尚未办理权属登记手续的，分类提出处理意见，尽快按程序申请办理房屋权属证书；对新接管直管公房，要尽快办理权属证书。按照房产档案资料管理要求，进一步规范直管公房产权产籍档案资料管理工作。

直管公房（含无权属证书但具有《济南市直管公有住房租赁合同》的）被征收拆迁的，直管公房产权单位或房产经营管理单位要按照征收拆迁政策规定签订补偿协议；选择货币补偿的应及时催收补偿款（补偿协议签署1年以上的，可通过仲裁、诉讼等方式予以追缴），确保国有资产不流失；补偿资金到位的，及时办理撤管手续。

鼓励承租人交回直管公房使用权。承租人申请交回直管公房使用权并由经营管理单位收回的，符合直管公房承租条件的，可以给予适当的货币补偿。

鼓励使用直管公房房产专项资金购买优质房产，以确保专项资金保值增值。

（二）规范公房租赁管理。按照直管公房管理相关规定，进一步加强承租人资格的审核管理。对不符合租赁条件的，按照《关于直管公房经营管理有关问题的通知》（济房政字〔2018〕72号）文件相关规定及时解除合同，收回房屋使用权。

直管非住宅公房租赁合同约定期限原则上每次不超过3年。租赁合同到期后，原承租人无续约意向或履约诚信不良，依法收回房屋。

直管公房已经鉴定为危险房屋，且《房屋安全鉴定报告》建议停止使用或者整体拆除的，房产经营管理单位应按照规定程序解除房屋租赁合同。如承租人无其他住房，可给予适当的货币补偿；具备申请公租房条件的，协助提供相关证明。

直管公房住宅变更承租人的，严格按照《济南市直管公有房屋租赁合同》《关于直管公房经营管理有关问题的通知》（济房政字〔2018〕72号）文件相关规定办理；承租人夫妻去世，其无行为能力或限制行为能力人的子女，如无其他法定监护人，法院裁定的监护人可以按照规定程序变更过户。

严禁直管公房违规转租。直管公房经营管理单位发现存在违规转租行为的，应当及时进行规劝、纠正；对拒不改正或规劝整改仍违规转租的，须依照租赁合同规定解除租赁关系，收回房屋。

承租人应按照租赁合同约定，认真履行相关义务。承租人不得擅自改变房屋使用用途，不得利用房屋进行违法违规活动；承租人对租住的公房及附属设施设备负有保护责任，不得擅自拆改，同时应配合经营管理单位开展房屋加固、修缮等工作；如违反以上规定，经营管理单位有权解除租赁合同，收回房屋使用权。

 (三)规范公房修缮管理。各有关单位要按照有关规定，切实抓好直管公房的修缮工作。市住房城乡建设局根据全市直管公房情况，科学制定年度修缮计划，编制好预算安排；各房产经营管理单位也要结合实际，编制好年度修缮计划和预算安排，积极争取区级财政资金支持。要重点抓好汛前房屋安全隐患排查、汛期房屋应急抢修、汛后房屋修缮和特殊极端天气的防汛抢险工作，确保直管公房居住安全。

直管公房中的历史建筑、文物建筑的修缮维修，按照相关法规政策办理。

对简易楼房和已鉴定为危险房屋的公房，要积极争取有关部门的支持，予以拆除重建或按照有关规定改建、扩建。

(四)加强公房租金管理。市住房城乡建设局负责会同有关部门，综合经济社会发展水平、物价指数、房屋维护管理成本、住房保障工作需要等因素，建立起符合我市实际的直管公房租金的动态调整机制，适时调整直管公房租金标准。

新购置并空置的、产权独立的直管非住宅公房对外招租的，一律实行市场租金；鼓励通过政府定点的公共资源交易平台公开竞价招租。市场租金标准由具有法定资质的第三方评估机构根据房屋的地段区位、产权部位、房屋结构以及使用功能等因素评估确定。

房产经营管理单位要严格按照规定的租金标准及时足额收缴房租。承租人应按租赁合同约定，按照租金标准及时缴纳租金。

对租金交付确实存在困难的困难企业，严格按照《关于对困难企业承租的市直管公房实行房租核减的通知》(济房政字〔2011〕2号)规定，报经市局批准后，可以核减租金。

三、保障措施

　　(一)明确职责分工。市住房城乡建设局负责做好直管公房政策制定、业务指导与协调监督、年度修缮计划备案、信息系统建设等工作，制(修)订租赁合同示范文本，指导经营管理单位做好直管公房日常管理工作。各区住建部门、市公房管修处负责做好区域内直管公房的监督管理、信息统计、数据报送等工作，指导经营管理单位做好所管直管公房日常管理工作。各房产经营公司要按照经营委托书的规定，规范经营行为，做好各项经营工作，确保委托房产的保值增值。　

(二)加大直管公房监管力度。市、区住建部门要完善直管公房监督管理工作机制，开展综合监管，维护良好租赁秩序。市住房城乡建设局每月调度一次直管公房经营情况；每半年组织召开一次直管公房经营管理情况调度会，交流情况，分析问题，研究制定改进措施；每年组织召开一次年度总结会议，分析问题，总结经验，安排部署新的年度工作重点任务，促进直管公房保值增值。根据需要选聘第三方机构对直管公房运营情况进行评估审计。

　(三) 推行直管公房标准化管理。市住房城乡建设局指导各区住建部门及市公用房屋管修处围绕直管公房管理服务各环节，编制直管公房管理服务工作手册，规范工作程序，提升服务标准，强化业务培训，加强监督考核，推进全市直管公房管理的标准化。

（四）提升信息化管理水平。市住房城乡建设局结合“智慧住建”信息系统建设，会同各单位持续健全完善直管公房信息管理平台，实现直管公房信息动态监管，提升全市直管公房信息化管理水平。鼓励和支持有条件的管理运营单位推行银行代收房租、线上支付租金等方式，进一步降低运营成本，方便居民办事。