各有关单位：

为进一步规范清河新筑、凤鸣新筑、七彩新筑配售型保障性住房项目的封闭管理工作，市住房城乡建设局、市自然资源和规划局联合制定了《济南市配售型保障性住房项目回购和内部流转工作方案》，经市政府同意。现印发给你们，请遵照执行。

                        2025年6月18日

（此件公开发布）

济南市配售型保障性住房项目回购

和内部流转工作方案

为规范清河新筑、凤鸣新筑、七彩新筑配售型保障性住房项目的回购和内部流转等工作，根据《济南市人民政府关于规划建设保障性住房的实施意见》（济政发〔2024〕4号）及《济南市人民政府关于保障性住房配售和封闭管理办法》（济政发〔2025〕3号，以下简称《办法》）等有关规定，制定本方案。

一、回购及再次配售

保障性住房建设实施主体或经市、区县政府（含代管镇、街道的功能区管理机构，下同）确定的其他机构作为保障性住房回购的实施主体（以下简称“回购实施主体”），负责各级保障性住房运营管理、回购和内部流转等相关工作。

（一）回购情形

1.购房家庭取得保障性住房不动产权证满2年后，购房家庭因工作变动等原因离济、长期闲置或其他确需回购的；

2.因人民法院司法处置要求回购的。

（二）回购价格

1.保障性住房回购价格按照原购房价款，综合房屋折旧、物价水平等因素确定。测算公式如下：

测算公式：回购价格=保障性住房购买价格×（1－房屋折旧年限×折旧率+购买时年度至回购前一年度CPI中“居住价格指数”累计涨幅）。

房屋折旧率按每年1%计算（下同）。折旧年限自保障性住房交付之日起至回购协议签订时止，不满1年的时间部分按一年计算（下同）。CPI中的“居住价格指数”按统计部门公布的济南市区数据为准。

2.其他事项。购房家庭对房屋的装修部分，不计入回购价格。回购时配套车位、储藏室同步按原价回购。维修资金按规定结算后，维修资金分户账户由产权人变更为回购实施主体。

（三）回购程序。保障性住房回购办理程序如下：

1.申请受理。符合回购条件的，经全体家庭成员同意后，产权人通过保障性住房信息管理平台（以下简称“信息平台”）提出回购申请。回购申请由项目所在区县住房城乡建设部门会同回购实施主体受理。

2.组织核验。相关区县住房城乡建设部门负责核查申请家庭资格；回购实施主体核验房源情况，并确认回购价格。回购房源需符合《办法》规定的相关条件。

3.签约备案。经核验符合回购条件的，回购实施主体通知申请人办理房屋腾退手续，结清水电气暖、宽带、有线电视等公共事业费用和物业费，如有户籍需办理迁出手续。腾退手续完成后，回购实施主体与产权人签订房屋回购合同，提请由房产交易部门进行网签合同备案，并按协议支付回购资金的10%。

4.产权变更。买卖双方合同网签备案完成后，可向不动产登记机构申请办理转移登记，回购实施主体按回购协议支付尾款。买卖双方按规定缴纳相关税费。

（四）再次配售。已回购的保障性住房，由回购实施主体根据房屋现状进行修缮及装修，统一向轮候库内家庭配售。再次配售价格综合考虑回购价格、二次装修成本、回购资金成本等因素确定。测算公式为：

再次配售价格=保障性住房回购价格+二次装修成本+回购资金成本等其他成本。回购实施主体测算的再次配售价格，应委托第三方社会审计等专业机构进行审计测算，其中，回购资金成本涉及的相关利息，按照不高于同期“贷款市场报价利率”（LPR）进行核算；二次装修成本等，回购实施主体需提供有效支付依据并列明责任溯源情况，并由第三方审计机构出具审计意见。

再次配售缴纳维修资金后，维修资金分户账户由回购实施主体变更为产权人。

二、内部流转

（一）内部流转情形

保障性住房不动产登记满2年后，购房家庭可申请内部流转。申请内部流转前需经共同申购家庭成员同意。内部流转对象为轮候库内符合条件的其他家庭。购买的配套车位、储藏室可选择与房屋一并流转或分别流转。

（二）内部流转价格

内部流转价格原则上在不超过该套房屋回购价格3%的增幅、不低于该套房屋回购价格3%降幅的范围内由买卖双方协商确定。配套车位、储藏室按原价内部流转。

（三）内部流转程序。保障性住房内部流转程序如下：

1.挂牌转让。房屋转让申请人通过信息平台提出内部流转申请，提报意向转让房源信息、拟转让价格、家庭成员同意转让承诺等材料，经项目所在区县住房城乡建设部门会同回购实施主体核查通过后，在信息平台内公布房源转让信息，面向符合条件的轮候家庭销售。在挂牌转让期间，转让申请人可在规定范围内申请调整拟转让价格，也可申请撤销该房源挂牌信息。

2.签约备案。轮候库内家庭可选择已挂牌房源，买卖双方达成意向后签订房屋买卖合同，提请房产交易部门进行网签合同备案。

3.产权变更。买卖双方合同网签备案完成后，可向不动产登记机构申请办理转移登记。维修资金随房屋所有权同时自动转移。

三、监督管理

（一）规范使用。保障性住房限制上市交易，不得擅自转让、互换、调换、赠与以及改变居住用途。对破坏房屋结构、改变用途的，产权人应恢复原状，所发生的维修及加固费用由原产权人承担。

（二）腾退收回。因人民法院司法处置等原因需处置房屋所有权的，产权人应腾退房屋。腾退收回资金优先清偿房屋未结清的贷款本息，以及银行业金融机构为实现债权而产生的各项费用。

（三）征收灭失。保障性住房及储藏室、配套车位确需征收的，按照房屋征收有关政策规定执行。因不可抗力（如地震、台风、洪水等自然灾害）导致保障性住房灭失的，参照商品住房依法依规处理。

（四）其他事项。因继承、婚姻状况变化等情形导致一个家庭持有两套及以上保障性住房的，应按相关规定申请回购或内部流转。申购保障性住房过程中弄虚作假骗取保障资格的，应按规定腾退该套住房，回购价格根据原购房价款结合房屋折旧确定。保障性住房如有配套车位、储藏室，回购时车位、储藏室同步原价回购。

四、职责分工

市住房城乡建设局负责全市保障性住房回购和内部流转政策制定、组织实施及监督指导，负责相关信息平台对接维护，指导相关区县做好申请家庭资格审核、维修资金过户等工作。市自然资源和规划局负责保障性住房产权登记等工作。

各区县住房城乡建设部门负责指导回购实施主体，做好辖区内项目的房源回购及内部流转中的资格核查、房源核验及监督管理等工作。

五、其他事项

（一）保障性住房实行严格的封闭管理，其住宅部分及配套车位、储藏室，均需在相关楼盘表中进行属性标注。住宅部分及配套车位、储藏室，办理不动产权登记时，房屋性质均记载为配售型保障性住房，此类住房除住房公积金贷款或按揭抵押外，不得进行商业性抵押，不得设立居住权。

（二）如遇我市经济社会发展战略调整或房地产市场态势发生重大变化等特殊情形，按程序报经市政府同意后，回购实施主体可根据工作实际对回购价格及再次配售价格进行调整。

（三）本方案实施过程中，如遇国家、省、市出台新的保障性住房政策法规，从其规定。