济南市住房和城乡建设局

关于进一步加强直管公房经营管理的通知

济建发〔2024〕2号

各直管公房经营管理单位：

为进一步加强直管公房管理工作，规范直管公房经营行为，根据有关法律法规及政策规定，结合我市实际，现就进一步加强直管公房经营管理、提高经营效益等事项通知如下：

一、提高租金标准

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国价格法》，结合我市经济社会发展水平，对直管公房分类执行以下租金标准。一是对承租户取得使用权的住宅类直管公房，参照2001年住宅类公房租金标准（详见附件1）执行；超过控制面积标准的，实行超标加租（每平方米加收3元）。对被征收拆迁安置到钢混结构类住宅中的，承租人应享受房改控制面积标准内的部分，参照附件1中“钢混结构”规定租金标准执行；超过控制面积标准的，实行超标加租（每平方米加收3元）。二是对于向市场主体出租的直管公房（主要为新空置和新购置的直管公房），应当采取公开招募或协议方式出租；采取公开招募的方式选择承租人，竞价最高者获得承租权；公开招募不成功的、不便于公开招募的、对房屋使用有特殊要求的文物建筑、历史建筑等直管公房，可以协议方式定向租赁，出租价格不得低于具有房地产评估资格的评估机构评估的市场公允价格。三是上调非住宅类直管公房租金标准。对承租户取得使用权的非住宅，公房经营管理单位综合房屋折旧费、管理费、维修费、房产税、投资利息等因素，执行新的租金标准（详见附件2），自2024年4月1日起执行。

二、允许符合条件的承租户转租

经直管公房经营管理单位同意，协商一致并签署书面协议，承租人可将承租的直管公房转租他人使用，转租合同由经营管理单位、原承租人和新租赁人三方共同签署，转租增值租金由承租人与直管公房经营管理单位双方按5:5比例分成。转租公房不得再次转租。

三、允许直管公房租赁期限适当延长

住宅类直管公房每期合同的期限原则上不超过5年（市场化租赁的，租金每2年一个档期，分期分档确定承租价格）。

非住宅类直管公房每期合同的期限原则上不超过6年（市场化租赁的，租金每2年一个档期，分期分档确定承租价格）；因承租方投入成本较大等特殊原因需要超过6年的，报市局批准后可适当延长，但每期合同最长不得超过12年（市场化租赁的，租金每2年一个档期，分期分档确定承租价格；满6年后需重新分期分档核定租金）。

已被确定为文物建筑、历史建筑的直管公房，因修缮、保护等特殊需要，租赁期限可适当延长，但最长不得超过20年（市场化租赁的，住宅类每满5年按本条第一款规定重新核定租金，非住宅类每满6年按本条第二款规定重新核定租金）。

对于直管公房的租赁期限，国家、省、市另有政策文件规定的，从其规定。

四、允许符合条件的直管公房转让使用权

直管公房使用权转让，是指直管公房承租人，经审批将自己承租使用符合条件的直管公房使用权有偿或无偿转让给他人的行为。

直管公房使用权经房产经营管理单位批准后可以转让。直管公房承租单位或个人转让直管公房使用权的，需按房屋评估价（交易价格高于评估价的以交易价为准）的10%上缴转让收益。

转让房屋使用权后承租人已转让房屋主体面积部分不再享受一次性住房补贴、承租人其他房屋申请房改时须与其合并计算、视为已享受房改福利政策（转让信息由经营管理单位录入济南市公有住房出售审核系统），3年内不得申请公租房。

承租人有下列情形之一的，不得将自己承租使用的直管公房使用权转让:

1.拖欠房屋租金的;

2.有房屋租赁纠纷的;

3.损坏房屋未按要求修复和赔偿损失的;

4.成套房屋转让其中部分使用权的;

5.已发布征收拆迁公告，位于征收拆迁冻结范围及冻结期限内的;

6.经鉴定属于D级危险房屋的;

7.已进入诉讼、仲裁、行政处罚程序的;

8.属于《关于清理党政机关企事业等单位未出售公有住房的通知》（济房改〔2021〕1号）应清理范围的（含1999年及2004清房工作中明确应清退的）；

9.承租人拟转让住房按房改政策规定应与其他福利性住房面积合并计算超标准加价的；但承租人同意按《关于非成套公有住房在房屋征收时申请房改有关问题的通知》（济建改字〔2019〕5号）规定在转让使用权时缴纳超标准加价款的除外。

10.法律法规及有关政策规定不得转让的。

五、进一步规范直管公房购置、修缮、维修资金使用程序

为确保国有资产保值增值、国有资产不流失，直管公房处置后，可采取直接置换或其收益用于购置等方式以补充房源。

进一步规范修缮管理，公开招标工程监理单位、造价咨询单位和工程施工单位，以规范和降低修缮成本。

加大对直管公房维修资金监管力度，对其使用开展试点审批和统一选聘工程施工单位及造价咨询单位制度。

六、加大对拖欠征收拆迁补偿款的追缴力度

对欠缴的征收拆迁补偿款，要制定追缴计划，明确责任到人，尽快追缴到位。项目审计完毕的，原则上3个月内追缴到位；项目已经结束，尚未开展审计的，按照不低于50%比例追缴补偿款；补偿协议签署1年以上、多次追缴无果的，可通过仲裁、诉讼等方式予以追缴。在今后的征收项目实施中，要在房屋征收补偿协议或相关合同中补充规定补偿方式、资金到位时间（合同签订后30日内）及安排，无补充条款的不予签订协议或合同，杜绝产生新的欠款。

七、积极引导社会资金参与危旧、闲置、文物建筑、历史建筑类直管公房的整治改造或修缮

为解决维修资金不足的难题，鼓励引导社会资金参与危旧、闲置、文物建筑、历史建筑类直管公房的整治改造或修缮，允许其以经直管公房经营管理单位核准的整改费用（不含装饰装修费用）抵免租金（整改费用须超过年租金1倍以上，抵免额最高不得超过整改费用的50%且不得超过年租金的2倍；经直管公房经营管理单位批准后翻建、增建的，翻建、增建后毛坯部分整改费用可100%抵免），也可给予其与整治改造费用抵免额相匹配的较长租赁期限（住宅类最长不得超过10年，非住宅类最长不得超过12年，文物建筑、历史建筑最长不超过20年）。租赁合同已履行结束的，不适用该规定。

八、积极推进直管公房的解危工作

被鉴定为D级危险房屋，不能继续使用的，直管公房经营管理单位应当及时通知承租人解除租赁合同，收回房屋; 承租人不及时搬迁造成安全事故及财产损失的，由承租人承担责任。如承租人无其他住房，可给予适当的货币补偿；有条件的，经协商一致可以另行安置（新安置房屋按房屋结构等级重新核定租金标准，超出原房使用面积部分租金执行超标加租）；符合申请公租房条件的，协助提供相关证明。

危险房屋应按照鉴定机构的处理建议，及时进行解危；对需要拆除重建的，直管公房经营管理单位按照《关于开展危旧直管公房改建试点工作的意见》（济建发〔2021〕47号）《关于老旧住房原址改造试点工作的指导意见》（济建发〔2023〕10 号）相关规定组织实施。

附件：1.济南市物价局、济南市住房制度改革办公室关于印发《济南市关于调整2001年现有公有住房租金标准的规定》的通知

2.济南市非住宅类直管公房租金标准

济南市住房和城乡建设局   

2024年1月17日      

（此件公开发布）

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