济南市住房和城乡建设局对市政协十五届二次会议第1520122号提案（关于强化监管引导提升居民小区物业服务管理水平的建议）的答复

您提出的“关于强化监管引导提升居民小区物业服务管理水平的建议”的提案收悉，现答复如下：

一、基本情况

济南市物业管理工作自1999年起步，至今已有20多年的发展历程。从发展过程看，大致分为三个阶段：起步阶段（1999年-2005年），按照以点带面、树立典型的原则，逐步扩大物业管理覆盖面，新建小区全部实行了物业管理；发展阶段（2006年-2017年），不断完善物业管理政策体系，着力解决物业企业服务行为不规范、业主投诉多等问题；转型阶段（2018年至今），2018年，住建部废止了《物业服务企业资质管理办法》，意味着物业管理由行业管理向市场监管转变，政府监管从“管主体”向“管行为”转变，也标志着物业服务企业成为现代服务业的重要组成部分，新的监管方式对监管工作提出了更高要求。面对新情况、新问题，我市按照《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》等文件要求，积极探索推进党建引领规范和加强社区物业管理工作，推动物业管理逐步融入基层社会治理，取得了积极成效。2018年以来，通过街道层面设立物业管理办公室，社区居委会层面下设环境和物业管理委员会，在全省率先实现市、区县、街道、社区四级物业管理机构全覆盖，市、区县、街镇全部建立物业管理工作联席会议，社区建立物业服务管理议事协商机制，建立起物业管理和基层党建、社区治理融合共振的“红色物业”工作体系，形成了“党建引领、部门主管、基层主抓、共建共治”的社区物业服务管理新格局。

二、开展的相关工作

2022年5月1日起开始施行的《济南市物业管理条例》（以下简称《条例》），聚焦群众最关心最现实的利益问题，全面厘清业主与物业服务企业等各方权利义务，明确政府管理部门、街道、社区监管责任，破解了物业管理中长期存在的诸多难题。

（一）加强新建商品房前期物业管理。按照目前的制度设计，新建商品房选聘物业服务企业，由开发商在房屋预售之前通过公开招投标的方式选定，并在房屋预售时告知业主。对于没有业主参与，由开发商选定的物业企业，按照《条例》规定，后续应由业主大会共同决定是否继续选聘该物业企业。为此，《条例》明确规定，小区业主入住达到一定比例后，街镇要及时组织召开业主大会，选举业主委员会，就小区共同事项进行决策。

（二）加强小区物业服务质量管理。物业服务质量是广大业主普遍关心的问题，应由小区居民共同参与评价。对此，我市制定了《济南市住宅小区物业服务质量综合评价办法》，由各街镇具体实施本辖区物业服务质量综合评价工作。综合评价包括业主满意度评价、物业服务现场评价和街道社区党组织评价。评价结果在小区内进行公示。根据评价结果确定由物业企业进行服务整改或是重新选聘物业企业。

（三）不断完善小区业主自治机制。近几年，在党建引领规范和加强社区物业管理工作中，我市大力推动符合条件的小区按规定成立业主大会、选举成立业主委员会，对于两次选举不能成立业主委员会的，按照《条例》规定组建临时物业管理委员会。暂未成立业主委员会或临时物业管理委员会的，由社区环境和物业管理委员会代行业主委员会职责。目前，我市城市社区范围内住宅小区通过上述三种方式实行了业主自治组织全覆盖。

下一步，我市将深入推进“泉城红色物业”建设，深化市、区县、街道、社区党建引领物业服务管理体制机制建设，进一步完善市、区县、街镇物业管理工作联席会议制度，夯实社区物业服务管理议事协商机制，完善前期物业管理招投标管理、加强物业服务质量综合评价、多措并举推进业主自治工作，助力打造共建共治共享的基层治理共同体，为建设“强新优富美高”新时代社会主义现代化强省会贡献力量。

感谢您对济南市住房和城乡建设工作的关心和支持，欢迎继续提出宝贵意见和建议。

济南市住房和城乡建设局

                                                                                    2023年6月25日