济南市住房和城乡建设局对市十八届人大一次会议第20220136号代表建议（关于加强济南市老旧小区物业管理以及进一步解决老旧小区停车难问题的建议）的答复

您提出的“关于加强济南市老旧小区物业管理以及进一步解决老旧小区停车难问题的建议”收悉，我局高度重视，会同市公安局、市自然资源和规划局认真研究，现答复如下：

据统计，我市现有2005年前建成的老旧小区6593万平方米，涉及居民73.2万户。这部分老旧小区配套基础设施不健全不完善，生活不便利，居住环境相对较差。市委、市政府对此高度重视，为改善老旧小区居住条件，我市近年来采取措施逐步解决老旧小区整治改造、物业管理和停车难等问题。

一、工作开展情况

（一）大力推进老旧小区整治改造

2015年，我市部署开展老旧小区整治改造工作，重点整治1995年前建成的老旧住宅小区的基础环境。2015年至2019年，全市共投资43亿元，整治改造老旧小区3012万平方米、涉及居民40余万户。2020年之后，我市老旧小区改造纳入中央财政补助支持范畴，改造重点从小区基础环境整治转向补齐小区水电路气暖、民生服务设施等短板，改造内容整修小区道路及公共活动场所，完善治安防控和消防设施，拆违拆临，实施绿化提升，完善公共照明，配齐环卫设施（含垃圾分类设施），整修或新建非机动车车棚、集中充电设施、宣传和信息发布设施，规范停车和小区微循环改造，整修房屋外立面、楼道，清洁屋面，整修小区院墙、出入口等。2020年以来，已开工改造老旧小区1746万平方米，涉及居民18.6万户。

（二）积极探索老旧小区物业管理方式

一是建立党组织领导下的多方联动机制。建立社区、业主、物业企业和相关单位共同参与的联席会议制度，定期研究小区重大事项和物业服务管理问题，老旧小区居民自治向前迈进一大步。发挥社区党委和网格员宣传引导作用，在楼院群、党员群解读物业管理政策法规、宣讲物业服务典型案例等，引导广大居民了解物业管理基本常识，增强契约意识，履行合同义务。

二是建立改造后老旧小区物业服务机制。结合老旧小区改造，由街道、社区组织业主召开业主大会或征求全体业主意见，选择物业企业对改造后老旧小区实行专业化管理服务；对暂不具备市场化服务条件的改造小区，因地制宜、分类施策，通过支持物业服务企业参与小区改造、支持社区党组织（居委会）领办公益物业、鼓励有实力的国企实行“集中兜底”式服务、依托有实力的物业公司辐射接管周边零散楼院的物业管理、业主自管等多种途径，实现老旧小区改造后物业服务有效覆盖。

三是开展老旧小区物业服务“先尝后买”试点。由物业企业先提供一段时间的物业服务免费体验，引导居民形成市场化服务意识，在此基础上逐步过渡到专业化物业服务。同时鼓励物业公司开设微利服务项目，提供家电维修、管道疏通、家政保洁等低收费个性化服务，在方便居民生活的同时增加物业公司的营收。

（三）缓解住宅小区停车难措施

一是因地制宜补建停车泊位。没有配建停车位的，结合我市城市更新和老旧小区、老旧街区、老旧楼宇改造，见缝插针，利用闲置、空闲用地，积极补建立体车库等停车设施，增加停车供给。

二是实施小区道路微循环改造。通过采取单向循环、双向通行、会车让行相结合等模式，对社区及周边道路交通信号、设施进行了全面提升，缓解了社区车辆停行矛盾。近年来，先后规划单行线292条，施划停车泊位20708个，安装标志9428面，增设护栏112公里。

三是实施小区停车封闭物业化管理。坚持“党委政府统筹主导、专业团队顶层设计、职能部门协同推进、社区居民自管自治”的原则，实施封闭物业化管理，利用合理收费，减少了“僵尸车”长期占用小区道路资源，增加了车位，提高了泊位利用率。目前，历下区泉城路办事处贡院墙根小区、市中区乐山小区、槐荫裕园小区、天桥区北村社区等多个社区均实现封闭物业化管理。

四是推出便民服务措施，缓解停车刚需。推出“我为群众办实事”公安交管多项便民利民措施，针对小区周边的商场、单位夜间停车位闲置，错时对小区居民开放缓解停车难，施划一批夜间、周末、法定假期限时停车路段24小时道路停车泊位；增加一批社区微循环停车泊位供给。全市共计增加单位内部共享车位、24小时道路停车泊位、夜间限时停车泊位和小区微循环停车泊位15969个。

二、下步工作措施

（一）建立物业服务分级培训体系，提升从业人员服务能力

结合《济南市物业管理条例》的实施工作，市住房城乡建设局计划7月中旬完成15个区县物业管理培训工作，对区县住建、街镇、社区的物业管理工作人员以及物业企业负责人进行《条例》培训。下一步，市住房城乡建设局将进一步建立完善全市物业管理培训体系，组织区县指导物业企业建立完善从业人员定期培训机制，提高物业从业人员法律法规意识和服务水平，提升化解服务矛盾纠纷处理能力。

（二）完善物业服务信息公示制度，保证居民知情权

结合《济南市物业管理条例》的实施工作，市住房城乡建设局已拟定《关于严格落实物业管理区域部门监督管理职责和物业服务信息公开公示工作的通知》，计划9月底前在全市物业管理区域主要出入口位置设立全市统一样式的“济南市物业服务信息公示栏”和“济南市物业服务监督管理公示牌”，全面公示物业服务信息、监督管理部门工作职责分工，以及有关部门投诉受理监督举报电话，强化监督管理，保障居民知情权。

（三）推进“泉城红色物业”建设，发挥党建引领作用

按照市委组织部、住建局、民政局印发的《推进“泉城红色物业”建设实施方案》，将物业管理工作纳入基层社会治理体系，健全完善党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务人协调运行机制。在业委会成立和换届时，通过街道社区党组织推荐业委会委员候选人等方式，引导党员业主参选业委会委员，确保业委会成员中党员比例不低于60%，2022年业委会党组织覆盖率达到70%，党的工作全面有效覆盖。

（四）强化物业管理综合监督管理，规范物业服务行为

今年5月1日正式施行的《济南市物业管理条例》在明确市、区县住房和城乡建设主管部门监管职责的基础上，进一步明确了发展改革、公安、自然资源和规划、生态环境、综合行政执法、城乡水务、园林和林业绿化、市场监管、人防、应急管理部门的监督管理职责，以及属地街道办事处（镇政府）和社区居民委员会的工作职责，建立健全了物业管理市、区、街道和社区“四级”监管体系和部门联合综合治理机制。下步，市住房城乡建设局将会同有关部门、属地街道设局强化监督管理，完善企业自查、社区巡查、街道检查、区县抽查、市级督查的物业服务监督制度，与市场监管、公安开展联合监督检查，重点解决物业服务不规范、停车秩序混乱、占用公共设施、公共收益不公开不透明等问题，对于不履行工作职责的物业企业，记入企业信用档案，移交行政执法部门依法处理。

（五）加强老旧小区停车秩序管理，提升居民满意度

市公安局已将“打造开放式社区物业化停车管理模式”列入支队重点工作进行项目化管理推进，并制定《打造开放式社区物业化停车管理模式工作推进方案》，每周调度工作推进情况，每月召开工作例会，协调推动五区以区域共治共建共享模式，提高精准解决问题的举措，打造开放式社区停车物业化管理的新型智安社区模式。近期将通过现场会的方式推广工作经验，扩大工作效果。

（六）进一步推行社区微循环改造

在社区改造提升过程中，市公安局将积极对接、协助内部道路微循环改造，包括内部道路标志标线设置、隔离设施设置、导引指示牌设置等。提升推动小区内部交通组织规划工作，科学、合理进行小区内部道路交通循环规划；协助规范小区内部机动车泊位设置、停放规则设置、管理规则设置；协助规范设置非机动车专用停放区域。同时，针对老旧小区内部停车位供给紧张的地段，可根据实际情况在保障道路通行的基础上设置夜间限时道路停车泊位。

感谢您对济南住房城乡建设工作的关心与支持，欢迎继续提出宝贵意见和建议。

济南市住房和城乡建设局

2022年7月6日