济南市非居住存量房屋改建保障性租赁住房实施细则（试行）

济保租发〔2022〕6号

为加快推进保障性租赁住房工作，解决好城市新市民、青年人的住房问题，根据《济南市政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（济政办发〔2022〕1号）规定，积极引导和规范利用存量非居住房屋建设保障性租赁住房的行为，结合我市住房租赁市场试点工作，制定本实施细则。

一、适用范围

本细则适用于济南市各区（含功能区代管区域，下同）范围内，闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房（不含标准厂房和新型产业用地M0）、仓储、科研教育等非居住存量房屋，改建保障性租赁住房的设计及建设。

二、改建要求

（一）基本要求。

1.项目布局。改建项目重点布局在轨道交通沿线、工业产业园区、商业商务集聚区、高校科研院所周边等人口聚集、交通便利、配套完善、需求旺盛的区域。

2.改建要求。三类工业用地和三类物流仓储用地上的非居住存量房屋不得改建为保障性租赁住房，且工业（产业）园区中工业项目改建的租赁住房应符合《济南市产业园区建设保障性租赁住房实施细则（试行）》中的建设要求。改建项目作为保障性租赁住房，不变更用地性质，不补缴土地价款，不改变房屋类型，不得超规划改建或改变容积率。

3.权属清晰。改建项目应依法登记取得不动产权证或有其他合法权属证明。房屋不存在查封登记或违建等限制交易的情况。房屋已完成抵押登记的，须取得抵押权人同意改建的书面证明材料。已取得预售许可的项目，应停止办理网签手续。项目运营期间，不得分割登记、分割转让、分割抵押、分割销售。改建项目权属不变，不再办理新的用地手续。

4.结构安全。改建项目房屋结构应符合安全牢固的要求，改建前应由具备资质的第三方专业房屋检测机构出具有效的房屋安全检测报告，确保房屋结构安全，改建方案必须满足安全使用要求。

5.消防安全。改建项目应结合实际，按照宿舍或旅馆的消防技术标准进行设计和施工，消防手续办理和日常消防管理应符合本市相关要求。

6.适用标准。改建项目按照《宿舍建筑设计规范》或《旅馆建筑设计规范》标准进行设计和施工；安全技术防范系统按照《住宅小区安全防范系统通用技术要求(GBT21741-2008)》中“住户安全防范”要求执行；建筑面积应按照《济南市房产测绘实施细则》的相关规定计算。

（二）规模及户型要求。改建项目应独立成栋（整幢）或为能够实施封闭管理的独立空间（整层），单个改建项目规模不少于50套。改建项目户型以宿舍型或公寓型房源为主，公寓型建筑面积一般不超过70平方米，宿舍型套内面积控制在25平方米左右（上浮幅度不得超过20%），分别按照《旅馆建筑设计规范》《宿舍建筑设计规范》及其他相关标准规范进行设计。

（三）配套设施。改建后的项目，应在满足旅馆设计规范的基础上，优化公共区域服务设施，适当增加符合年轻人特点的健身房、图书室、会客交流场所、快递收取点、管理用房等公共活动设施。室内装修及配套标准应满足承租人基本生活、起居等需求。

（四）环保卫生。改建项目应符合环保、卫生部门关于室内空气质量和生活饮用水等相关要求，选址应远离各类污染源；改建后的保障性租赁住房应当具备良好的卫生、通风和采光等居住条件，并符合给排水、供电等相关要求。

（五）其他技术标准。改建项目的其它设计、建设和管理要求应符合国家及本市的规范和技术标准。

（六）使用管理。建设运营单位不得提供虚假材料、更改户型面积、改变用途或挪为他用，不得上市销售或变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。

三、项目申报及批准程序

非居住存量房屋建设保障性租赁住房，纳入保障性租赁住房信息系统平台管理，申报程序如下：

（一）项目申报。申请单位填报《改建项目申请审核表》和《承诺书》（附件1、2），并按《申报资料清单》（附件3）提供材料，向项目所在区保障性租赁住房工作领导小组办公室（简称“区领导小组办公室”，下同）提出申请。

（二）项目确认。区领导小组办公室受理申请后，组织对申报项目进行实地勘查核验（附件4）。

区领导小组应在现场勘验后3个工作日内组织住房城乡建设、发展改革、教育、自然资源、财政、审批服务等部门对项目实施联合审查，现场核验情况应一并提报联审会议研究。

审议通过的，区领导小组进行社会公示，公示期不少于5个工作日，公示无异议的，区领导小组办公室负责出具《保障性租赁住房项目认定书》（附件5），通知申报单位组织实施，同时提交市保障性租赁住房工作领导小组办公室（简称“市领导小组办公室”，下同）汇总，并录入保障性租赁住房项目信息库。

（三）项目汇总。市领导小组办公室及时将报送项目纳入全市保障性租赁住房管理范畴。

（四）项目实施。改建项目申报单位在实施过程中应持《保障性租赁住房项目认定书》，按规定办理工程质量安全监督手续及施工许可证。建设运营单位可持认定书，申请享受相关支持政策。

涉及缴纳城市基础设施配套费的项目，参照新建项目申报程序申请办理减免手续。实施主体根据供水、供电、燃气、供暖部门的办事指引，按居民收费价格标准办理水电气暖开户手续。

（五）室内装修。保障性租赁住房应按照装修要求（附件6）实施装修一次到位，并办理装修施工手续。

（六）项目验收。区领导小组办公室负责按照有关规定对保障性租赁住房项目实行联合验收（附件7）。各区质量安全监督部门依法对辖区内改建租赁住房工程的质量和施工安全进行监督。项目信息要及时录入保障性租赁住房信息系统平台。

（七）运营监管。改建保障性租赁住房验收完成后，建设运营单位应将测绘成果、项目验收意见书、装修验收意见书等纳入信息系统平台，并办理运营登记。运营管理机构收取租金的企业银行账户，应同步报平台备案，并接受对房源租金水平、租赁期限及运营状况的监管。

四、运营管理

（一）运营主体。运营改建保障性租赁住房的市场主体，应具备企业法人主体资格、经营范围包含“房屋租赁”业务、具备一定经营规模、较强管理能力和良好社会信誉。没有相关经营资质的，应委托专业化企业代为运营。

改建项目用于解决建设单位内部职工住房困难的，运营管理可参照产业园区建设保障性租赁住房有关要求执行。

（二）支持政策。符合条件的保障性租赁住房，凭项目认定书按规定落实相应增值税、房产税优惠政策；水电气暖按照居民标准执行；享受专项金融支持政策及政府出台的其他支持政策。

（三）项目管理。租赁房屋用于改建的保障性租赁项目，自持运营年限原则上不得少于房屋租赁年限。租赁期限到期不再续租的，运营管理单位可提出退出申请，经审核同意后，收回《保障性租赁住房项目认定书》，退出保障性租赁住房管理范畴。

（四）安全管理。建立完善各项突发事件应急预警及处置制度；落实房屋结构安全、用水用电使用安全、消防安全责任制。定期开展消防安全检查；运营管理机构应与区消防安全管理部门签订《消防安全责任书》，未签订的不得投入使用。

（五）租金管理。租金通过委托第三方机构，依据享受的各类支持政策测算，原则上不高于同地段同品质市场租金的90%。租金确定后向社会公布，并录入保障性租赁住房信息系统。

（六）监督管理。各区领导小组要加强对非居住存量房屋改建保障性租赁住房的监督管理。各区住房城乡建设部门会同相关部门做好日常监管（每年不少于一次全覆盖检查，每两年集中核查一次）。发现违规行为的，由相关职能部门责令限期整改，到期拒不整改的，记入企业信用档案，并采取追缴奖补资金、缴纳违约金等措施，依法依规予以处理。

五、其他事项

   “城中村”、“城边村”闲置存量保障性商务办公类房屋，整栋改建用作公寓型租赁住房，可参照执行。

平阴县、商河县可结合实际自行制定实施细则并组织实施，实施细则及批准项目报市领导小组办公室备案。

本细则自印发之日起试行，试行2年。

附件：1.济南市非居住房屋改建保障性租赁住房申请审核表

2.济南市改建保障性租赁住房项目申报承诺书

3.济南市保障性租赁住房改建项目申报资料清单

4.济南市改建保障性租赁住房项目现场勘查记录表

5.济南市保障性租赁住房改建项目认定书

6.装修参考标准

7.济南市非居住房屋改建保障性租赁住房项目验收意见书

                   济南市保障性租赁住房工作领导小组

                      2022年7月25日

     非居住存量房屋改建（济保租发2022 6号） 附件.doc