《济南市商品房预售资金监管办法》政策解读

一、政策背景及起草过程

（一）出台目的。为持续规范商品房预售资金监管，维护商品房交易双方合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《山东省商品房预售资金监管办法》，结合实际，起草修订了我市《济南市商品房预售资金监管办法》。

（二）制定背景。2016年我市制定了《济南市商品房预售资金监督管理办法》（济建发﹝2016﹞2号），实施已近五年，将于2021年3月1日到期。2017年，山东省住房和城乡建设厅、中国人民银行济南分行、中国银行业监督管理委员会山东监管局三部门下发《山东省商品房预售资金监管办法》，我市早于省级规定制定一年，为保持政策的稳定性，未予调整，鉴于我市《监管办法》即将到期，此次修订按照省《监管办法》进行修订调整。

（三）决策依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《山东省城市房地产开发经营管理条例》均要求预售商品房所得价款应当用于有关的工程建设，并按规定接受监督管理。《山东省人民政府办公厅关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》（鲁政办字【2016】118号）要求完善房屋交易资金监管机制。2017年印发的《山东省商品房预售资金监管办法》明确了预售资金监管相关工作要求。

（四）起草过程。2020年10月份启动修订工作。期间，召开两次银行座谈会，一次房地产开发企业座谈会。2020年12月22日通过济南市住房和城乡建设局网站向社会征求意见，同时向市行政审批服务局、市公积金管理中心以及市房地产业协会征求意见。根据各方反馈意见，经多次修改，形成《监管办法》。

二、关键内容解释

（一）《监管办法》的适用范围

本办法适用于市内各区商品房预售资金监管。平阴县、商河县可参照本办法执行，也可依据本办法制定相应的实施细则。

（二）《监管办法》中的预售资金监管的范围

购房人支付的全部预售房价款，包括定金、首付款、购房贷款以及其他形式的购房款。

（三）《监管办法》中的预售资金监管标准

监管标准是指商品房预售项目自批准预售（正负零）的工程节点开始，到完成建筑安装和小区内配套等工程建设、达到竣工综合验收条件所需的单位建筑面积费用。商品房预售资金监管标准，按照建设项目基础（正负零）以上平均建安造价、小区内配套费用3300元/平方米执行。

（四）《监管办法》中的监管资金留存比例

监管资金留存比例，是指监管账户中的资金余额占商品房预售资金监管额度的百分比。建成层数达到地上规划总层数二分之一时，监管资金留存比例为70%；取得《主体结构工程质量验收报告》时，监管资金留存比例为35%，取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》时，监管资金留存比例为18%；取得《房地产开发项目竣工综合验收（或分期竣工综合验收）备案证明》时，监管终止。

（五）《监管办法》中的预售监管资金用途

监管额度内的预售资金，企业不得擅自使用，超出部分企业可自行使用，但应优先用于本开发项目的建设。监管额度内的预售资金，企业提交用款计划申请，按照节点规定留存监管资金比例。企业申请使用预售资金监管额度以内的资金，已经向施工单位、材料设备供应单位或者供水、供电、供气、供热等施工安装单位拨付款项的，提供付款证明；企业拟向上述单位拨付款项的，提供对方指定的银行账户。

（六）《监管办法》中银行保函抵顶说明

主体结构验收前，企业可以凭列入济南市商品房预售资金监管系统内监管银行出具的见索即付、不可撤销的保函部分抵顶商品房预售监管资金，监管资金留存比例不低于35%。保函自开立之日起生效，有效期至银行收到所保监管项目取得《房地产开发项目竣工综合验收(或分期竣工综合验收)备案证明》之日止。保函通过银行系统对接推送至济南市预售资金监管系统。

（七）《监管办法》中首期维修资金缴存说明

实行商品房预售资金监管的房地产开发项目，截至竣工交付尚未售出的住宅，由建设单位交存首期维修资金，建设单位应当交纳的维修资金可从监管账户中一次性划转规定数额的维修资金到指定专用账户。

三、新旧政策差异

（一）明确了监管部门和监管模式。市住建局负责我市各区预售资金监管工作，区住建部门按照属地管理原则联动监管。

（二）提高了监管标准。监管标准根据我市建设项目的建安造价、区内配套等费用标准确定。经市定额站测算，基础（正负零）以上平均造价为3000元/平米，区内配套300元/平米。老监管办法执行的标准是1800元/平米。

（三）确定了监管资金留存比例。监管资金留存比例为地上规划总层数二分之一时，监管资金留存比例为70%，主体结构验收时35%，取得竣工验收备案时18%，取得竣工综合验收备案后监管终止。对于高层、超高层或大体量建筑，企业可在监管留存比例内增加1-2个控制节点。老办法执行的监管资金留存比例为地上规划总层数二分之一时，监管资金留存比例为70%，主体结构验收时50 %，内外装饰完成时30%，竣工验收备案时15%，取得竣工综合验收备案时监管终止。

（四）明确了保函的使用。在主体结构验收控制节点以前，企业凭银行出具的“见索即付”保函部分抵顶商品房预售监管资金，但不得突破监管额度的65%。为保障保函的真实有效性，规定保函由监管银行通过银行系统对接推送。

                         济南市住房和城乡建设局

                             2021年4月1日